近日，市政府發(fā)布《泉州市人民政府關于推進中心市區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的試行實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。據(jù)悉，為鼓勵民企“二次創(chuàng)業(yè)”，市政府將允許鯉城、豐澤和泉州開發(fā)區(qū)清■園區(qū)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，申請自行改造舊廠房，前提條件是企業(yè)對土地擁有使用權，申請地塊相對獨立、無成片改造條件、未列入成片改造計劃、符合城市規(guī)劃和“三舊”改造計劃。

1 中心市區(qū)“退二進三”工業(yè)用地入列

據(jù)悉，《實施意見》明確土地可列入“三舊”改造的范圍，即按城鄉(xiāng)規(guī)劃需改變用途的土地，包括國有和集體土地的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地及中心市區(qū)“退二進三”的工業(yè)用地，土地利用率低（建筑容積率低、廠房使用率低、投入產(chǎn)出率低）和不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求的工業(yè)用地，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地，規(guī)劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。

“三舊”改造實施主體包括政府組織實施改造和業(yè)主自行改造兩類，改造方式分為成片改造、綜合整治、零散改造等�！秾嵤┮庖姟愤�規(guī)定，“三舊”改造地塊擬用于經(jīng)營性商品住宅的，一律由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

2 危舊房集中的成片區(qū)域由政府改造

根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，危舊房集中、基礎設施不完善、環(huán)境條件較差的成片區(qū)域，或者按照城市規(guī)劃需要實施“三舊”改造的成片區(qū)域，應由政府組織實施。

具體負責實施“三舊”改造的政府單位，根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃，制訂項目實施方案。

政府組織實施項目涉及舊廠房用地征收的，舊廠房土地使用權人可以選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權調(diào)換；符合規(guī)定的可實行土地置換。

土地使用權人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，可將被征收的舊廠房（不含臨時搭蓋）建筑面積按3∶1的比例調(diào)換成辦公用房（安置地點在片區(qū)改造安置補償方案中確定），并計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。凡選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，土地不再給予補償，用地上的機器設備搬遷費用等由企業(yè)自行負責。

3 非成片改造區(qū)域 企業(yè)可申請自改

《實施意見》還規(guī)定，相對獨立、無成片改造條件、未列入成片改造計劃、符合城市規(guī)劃和“三舊”改造計劃的舊廠房，經(jīng)市“三舊”改造工作聯(lián)席會議研究同意后，可以由土地使用權人按照有關規(guī)定申請自行改造。

自行改造按照以下兩種方式進行：一種是土地使用權人利用現(xiàn)有工業(yè)廠房舉辦信息服務、研發(fā)設計、創(chuàng)意文化、倉儲物流及其他經(jīng)市發(fā)改委確定的新興產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老、幼托等社區(qū)服務業(yè)的，不辦理土地用途變更手續(xù)，不得分割產(chǎn)權出讓。

另一種是自行翻建的，這一類在符合城市規(guī)劃和“三舊”改造政策的前提下，允許土地使用權人將工業(yè)用地改變用途，作為商業(yè)服務等用途，但應按規(guī)定經(jīng)評估后，依法補交土地出讓金，不得分割產(chǎn)權出讓。

4 企業(yè)須持有土地證及房產(chǎn)證

業(yè)主自行改造的申請程序為：一是土地使用權人根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，經(jīng)項目所在地區(qū)政府部門初審后，向市“三舊”改造工作領導小組辦公室提出自行改造申請，制訂項目實施方案。

二是申請報告（含實施方案）經(jīng)市“三舊”改造工作領導小組辦公室審核并征求相關片區(qū)指揮部意見后，報市“三舊”改造工作聯(lián)席會議研究同意后依法實施。

需要提醒的是，土地使用權人作為實施主體申請自行改造的，應取得土地使用證和房屋所有權證。中心市區(qū)“村改居”后，遺留集體土地上的舊廠房用地應依法辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的手續(xù)后才可申請自行改造。

5 自行改造原則上不得增加建筑面積

業(yè)主利用現(xiàn)有工業(yè)廠房自行改造，應符合建筑結(jié)構安全、城市景觀、公共安全等法律法規(guī)要求，依法申請辦理審批（核準、備案）手續(xù)。自行改造原則上不得增加建筑面積。政府按申請自行翻建用地的40%征收公共配套建設用地。根據(jù)城市規(guī)劃的實際要求，公共配套建設用地占改造地塊總面積比例超過40%的，按照實際要求予以征收。

分攤公共配套建設用地按照本意見的舊廠房用地征收的貨幣補償標準給予補償。用地上的建筑物、構筑物補償和機器設備等的搬遷費用由企業(yè)自行負責，政府不再給予補償，不享受搬遷企業(yè)新廠區(qū)的基礎設施建設資金補助。

自行翻建的用地規(guī)模在扣除政府征收的公共配套建設用地后，實際建設用地原則上控制在4.5畝以上50畝以下。

6 企業(yè)可申請翻建3畝以下“邊角地”

為提高企業(yè)的積極性，《實施意見》還允許相鄰地塊的舊廠房業(yè)主通過平等協(xié)商，將各自地塊整合為一個完整用地申請聯(lián)合自行翻建。對符合自行翻建條件的土地使用權人，允許相鄰地塊的業(yè)主通過平等協(xié)商，在保持各自用地面積不變的前提下，合理調(diào)整用地邊界。

土地使用權人可以申請將相鄰的不屬于舊廠房的邊角地、夾心地、插花地（面積控制在3畝以下，且不超過企業(yè)自有土地面積的10%）等地塊進行整合翻建。整合翻建方案獲批后，由項目改造實施業(yè)主通過與整合地塊業(yè)主平等協(xié)商，辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓和房屋產(chǎn)權交易等相關手續(xù)，并按規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)。

企業(yè)申請翻建土地必須是不屬于舊廠房改造規(guī)劃用地范圍內(nèi)的“邊角地”。

7 自改房不得變相建成商品住宅

記者還了解到，舊村莊、舊城鎮(zhèn)將按照《中共泉州市委辦公室、泉州市人民政府辦公室關于推進舊村居改造的實施意見》和《泉州市人民政府關于加快推進中心市區(qū)棚戶區(qū)（危房）改造工作的實施意見》執(zhí)行，中心市區(qū)“三舊”改造中的舊廠房改造將按照《實施意見》執(zhí)行。該《實施意見》適用于鯉城區(qū)、豐澤區(qū)和泉州開發(fā)區(qū)清濛園區(qū)區(qū)域內(nèi)。洛江參照本意見執(zhí)行，其他縣（市、區(qū)）、泉州臺商投資區(qū)可根據(jù)實際情況制定具體實施意見，意見自發(fā)布之日起試行。

一家企業(yè)只能自行改造一個地塊并享受一次上述優(yōu)惠政策。自行改造的經(jīng)營性用房的建筑平面不得采用小開間配衛(wèi)生間等變相商品住宅建設方案，立面設計應符合公共建筑的特點。

《實施意見》出臺前，未經(jīng)批準利用已有工業(yè)廠房舉辦信息服務、研發(fā)設計、創(chuàng)意文化、倉儲物流及其他經(jīng)市發(fā)改委確定的新興產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老、幼托等社區(qū)服務業(yè)的，由所在地區(qū)政府、泉州開發(fā)區(qū)管委會出具審核意見，經(jīng)市“三舊”改造工作聯(lián)席會議研究同意后，按程序補辦審批手續(xù)。2010年11月19日（省政府“三舊”改造意見出臺）前，未經(jīng)批準利用已有工業(yè)廠房改建為商業(yè)服務用房的，還將按相關法規(guī)和規(guī)定進行處罰。